市場研究||2024年南京房地產市場分析

⠤𘀣€房地產相關政策

（一）購房稅費政策

2024年11月15日，南京市財政局發布《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，加大住房交易環節契稅優惠力度，積極支持居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

（二）購房補貼政策

1、鼓樓區購房補貼政策

給予購房人購房合同總價款1%的購房補助。其中：單套建築麵積在144㎡(含)以下的，最高補助20000元，單套建築麵積在144㎡(不含)以上的，最高補助40000元。

2、江寧區購房補貼政策

（1）支持人才安居

對本科學曆人員，在江寧區內購買新建商品住宅的，給予購房款0.5%的購房補助；在江寧區內購買競配建住宅的，再一次性給予10萬元購房補助，並額外給予價值5萬元的購車抵用券。

對研究生及以上學曆人員，在江寧區內購買新建商品住宅的，給予購房款1%的購房補助；在江寧區內購買競配建住宅的，再一次性給予20萬元購房補助，並額外給予價值5萬元的購車抵用券。

（2）優化惠企安居

對江寧區內非“四上企業”並在業的企業（教育、衛健係統參照執行）工作的員工，在江寧區內購買新建商品住宅、競配建住宅的，給予購房款0.5%的購房補助。

對江寧區內“四上企業”工作的員工，在江寧區內購買新建商品住宅、競配建住宅的，給予購房款1%的購房補助。

（三）房票安置政策

根據《南京市征收集體土地涉及住宅房屋房票安置暫行辦法》（寧規劃資源發〔2023〕118號）的規定，進一步滿足被征收人多元化安置需求，縮短安置過渡周期。

（四）貸款政策

2024年9月29日，南京市發展和改革委員會發布《南京市鞏固增強經濟回升向好態勢若幹政策措施》，落實存量房貸利率調整、首付款比例調整等支持政策，房地聯動促進市場穩定。深化住房消費“以舊換新”，探索為“以舊換新”購房者提供存量房貸款轉至新房等金融支持。

（五）落戶政策

2024年5月11日，南京市公安局發布《關於合法穩定住所落戶有關事項的通知》，深化南京市戶籍製度改革，有序推進以經常居住地登記戶口製度。進一步放寬落戶條件，在南京市擁有合法穩定住所且實際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶。

（六）公積金政策

2024年7月5日，南京住房公積金管理中心發布《關於實施存量住房“以舊換新”活動住房公積金配套措施的通知》，進一步發揮住房公積金製度保障作用，支持住房公積金繳存職工參與“以舊換新”活動，更好滿足繳存職工改善性住房需求。

二、土地市場狀況

（一）土地供應情況

據克爾瑞數據統計，2024年南京市共供應各類用地327宗，同比上升3.81%；供地總麵積為10,370,664平方米，同比下降6.94%；供應總規劃建築麵積為20,380,901平方米，同比下降11.99%。

2024年南京市土地供應情況

從供地類型來看，2024年南京市土地供應量占比最大為工業用地，占比44.04%，其次為純住宅用地，占比36.70%。

2024年南京市各類用地供應量占比情況

（二）土地成交情況

據克爾瑞數據統計，2024年南京市共成交各類用地325宗，同比上升2.2%；成交總麵積為10,434,005平方米，同比下降3.38%；成交總規劃建築麵積為20,389,471平方米，同比下降9.63%；成交總價為7,176,965萬元，同比下降40.48%。

2024年南京市土地成交情況

2024年南京市各類用地成交量占比情況

從成交類型來看，2024年南京市土地成交量占比最大為工業用地，占比44.92%，其次為純住宅用地，占比36.31%。

（三）土地市場狀況小結

總體而言，2024年南京市的土地市場持續呈現低迷態勢，降低容積率和縮減供應量成為主要趨勢，大部分地塊以底價成交。政策調控、市場需求以及區域發展等因素將繼續對土地市場的供需關係和價格走勢產生影響。

三、住宅房地產市場狀況

（一）新建商品住宅市場狀況

1、供應情況

2024年南京市新建商品住宅供應麵積2,958,776平方米，同比下降44.77%；供應套數為22,639套，同比下降47.72%。

2024年南京市新建商品住宅供應情況

從供應麵積來看，2024年南京市新建商品住宅區域供應麵積最大為江寧區，供應麵積為565,814平方米，其次為浦口區，供應麵積為417,183平方米。

2024年南京市新建商品住宅區域供應情況

2、成交情況

2024年南京市新建商品住宅成交麵積4,330,883平方米，同比下降29.9%；成交均價為28,966元/平方米，同比下降0.84%；成交套數為34,845套，同比下降31.35%；套均價為3,600,226元/套，同比上升1.26%。

2024年南京市新建商品住宅成交情況

從成交麵積來看，2024年南京市新建商品住宅區域成交麵積最大為江寧區，成交麵積為832,274平方米，其次為浦口區，成交麵積為670,516平方米。

2024年南京市新建商品住宅區域成交情況

從成交均價來看，2024年南京市新建商品住宅區域成交均價最高為建鄴區，成交均價為60,967元/平方米，其次為秦淮區，成交均價為46,005元/平方米。

（二）二手住宅市場狀況

2024年南京市二手住宅成交麵積8,962,943平方米，同比上升1.68%；成交均價為23,632元/平方米，同比下降16.14%；成交套數為97,702套，同比上升1.58%；套均價為2,167,951元/套，同比下降16.06%。

2024年南京市二手住宅成交情況

從成交麵積來看，2024年南京市二手住宅區域成交麵積最大為江寧區，成交麵積為1,781,203平方米，其次為浦口區，成交麵積為1,495,348平方米。

2024年南京市二手住宅區域成交情況

從成交均價來看，2024年南京市二手住宅區域成交均價最高為建鄴區，成交均價為38,436元/平方米，其次為鼓樓區，成交均價為36,526元/平方米。

（三）住宅房地產市場狀況小結

2024年，南京市新建商品住宅的成交量相較於2023年出現了顯著下降，而二手住宅市場通過“以價換量”的實現了成交量的增長。這一市場現象主要歸因於二手住宅周邊配套設施的成熟度較高，盡管其成新率較低，但這也意味著存在較大的議價空間，使得二手住宅的性價比更高，更貼合當前購房者的購買需求，從而使其相較於新建商品住宅更具吸引力。

四、商業房地產市場狀況

（一）新建商業市場狀況

1、供應情況

2024年南京市新建商業供應麵積303,825平方米，同比下降24.58%；供應套數為2,091套，同比下降40.78%。

2024年南京市新建商品商業供應情況

從供應麵積來看，2024年南京市新建商品商業區域供應麵積最大為江寧區，供應麵積為49,216平方米，其次為浦口區，供應麵積為47,198平方米。

2024年南京市新建商品商業區域供應情況

2、成交情況

2024年南京市新建商品商業成交麵積473,538平方米，同比下降11.76%；成交均價為22,721元/平方米，同比上升4.68%；成交套數為3,525套，同比下降18.69%；套均價為3,052,308元/套，同比上升13.6%。

2024年南京市新建商品商業成交情況

從成交麵積來看，2024年南京市新建商品商業區域成交麵積最大為浦口區，成交麵積為81,545平方米，其次為江寧區，成交麵積為80,169平方米。

2024年南京市新建商品商業區域成交情況

從成交均價來看，2024年南京市新建商品商業區域成交均價最高為玄武區，成交均價為31,600元/平方米，其次為鼓樓區，成交均價為31,490元/平方米。

（二）商業房地產市場狀況小結

2024年，南京市商業房地產的成交麵積相較於2023年出現了明顯的下降，然而商業成交的平均價格卻呈現出上升趨勢。這一現象主要歸因於整體市場環境的影響，其中性價比不高的商業物業難以達成交易，從而導致了成交麵積的減少。

五、辦公房地產市場狀況

（一）新建辦公市場狀況

1、供應情況

2024年南京市新建商品辦公供應麵積331,940平方米，同比下降56.43%；供應套數為964套，同比下降66.48%。

2024年南京市新建商品辦公供應情況

從供應麵積來看，2024年南京市新建商品辦公區域供應麵積最大為江寧區，供應麵積為118,485平方米，其次為鼓樓區，供應麵積為102,029平方米。

2024年南京市新建商品辦公區域供應情況

2、成交情況

2024年南京市新建商品辦公成交麵積397,605平方米，同比下降26.94%；成交均價為14,328元/平方米，同比下降1.1%；成交套數為3,425套，同比下降24.38%；套均價為1,663,362元/套，同比下降4.45%。

2024年南京市新建商品辦公成交情況

從成交麵積來看，2024年南京市新建商品辦公區域成交麵積最大為江寧區，成交麵積為87,779平方米，其次為建鄴區，成交麵積為64,136平方米。

2024年南京市新建商品辦公區域成交情況

從成交均價來看，2024年南京市新建商品辦公區域成交均價最高為秦淮區，成交均價為18,057元/平方米，其次為建鄴區，成交均價為16,868元/平方米。

（二）二手辦公市場狀況

2024年南京市二手辦公成交麵積37,125平方米，同比下降11.62%；成交均價為22,933元/平方米，同比下降16.65%；成交套數為719套，同比下降10.57%；套均價為1,184,150元/套，同比下降17.63%。

2024年南京市二手辦公成交情況

從成交麵積來看，2024年南京市二手辦公區域成交麵積最大為鼓樓區，成交麵積為13,655 平方米，其次為浦口區，成交麵積為13,565平方米。

2024年南京市二手辦公區域成交情況

從成交均價來看，2024年南京市二手辦公區域成交均價最高為玄武區，成交均價為48,573元/平方米，其次為鼓樓區，成交均價為37,384元/平方米。

（三）辦公房地產市場狀況小結

2024年，南京市的辦公房地產市場，無論是新建商品辦公還是二手辦公，其成交麵積和成交均價相較於2023年均呈現出顯著的下降趨勢，尤其是新建商品辦公的下降幅度更為顯著。這一現象的主要成因在於辦公房地產市場仍舊處於波動和複蘇的階段，市場空置率持續處於較高水平，這導致了投資者對辦公房地產市場的信心不足，進而使得整個辦公房地產市場持續呈現下滑態勢。

六、總結與展望

2024年，南京市房地產市場繼續以穩定市場、促進需求為主旋律。南京市陸續推出降低首付比例、降低貸款利率、全麵取消限購等政策，但這些政策的長期效果似乎有限，未能有效提振市場信心。因此，未來市場的複蘇可能需要更長時間的政策支持和市場調整。

展望2025年，南京市將繼續以提升居民購房信心和優化供需結構為總基調，信貸和公積金政策也將持續保持寬鬆態勢，以減輕購房者的資金壓力，激發剛性和改善性需求的入市積極性。預計到2025年，南京市房地產市場將逐步實現穩定，並呈現緩慢上升的趨勢。

（國策南京分公司 謝峰）

（轉自：國策評估）